空き部屋を民泊として利用したいという要望がありました。民泊利用を禁止または制限するために、管理規約をどのように改正し、運用すべきですか。

　私は理事会の役員をしています。最近、区分所有者の一人から、空き部屋を民泊として運用したいという相談を受けました。しかし、防犯面や利用者のマナー問題から、他の住民は不安を感じています。民泊を明確に禁止、または厳しく制限するために、管理組合として規約をどのように改正し、どのような運用上の措置を取るべきか教えてください。

　民泊（住宅宿泊事業法に基づく事業）は、不特定多数の出入りを招き、騒音や防犯上のトラブルに直結するため、マンションの居住環境維持にとって極めて大きな問題となります。この問題を防ぐための最も確実な方法は、管理規約の改正です。

　民泊を完全に禁止する場合、総会の特別多数決議（区分所有者総数および議決権総数の各4分の3以上の賛成）で規約を改正し、専有部分の用途を「専ら居住の用に供するものとする」と定めるとともに、「住宅宿泊事業法に規定される住宅宿泊事業（民泊）を含む、短期賃貸借等の営利目的の利用を禁止する」旨を明確に条文に盛り込む必要があります。この明確な禁止規定を設けることで、将来的に発生するあらゆる民泊関連のトラブルに対し、管理組合として毅然とした対応を取る法的根拠が確立します。

　規約改正後は、その内容を全居住者と区分所有者に速やかに書面で周知徹底し、賃貸に出している所有者に対しても賃借人への説明を義務付けることが重要です。万が一、違反行為が確認された場合は、理事長名で速やかに利用中止を請求し、それでも改善しない場合は区分所有法第57条に基づき訴訟を提起するなど、マンションの秩序を守るために毅然とした姿勢で運用していくことが求められます。

（回答者：TK）