理事会廃止？　管理業者管理者方式のメリットと注意点

　築30年のマンションに住む50代の区分所有者です。現在、住民の高齢化により理事のなり手不足が深刻化しており、次期の役員を決めるのにも苦労しています。そんな中、現在の管理会社から「理事会を廃止し、自社が管理者（理事長）に就任する『管理業者管理者方式』を導入しませんか」と提案を受けました。 役員の負担がなくなるのは大変魅力的なのですが、通帳も印鑑も、そして工事の決定権も全て管理会社に任せてしまうことになり、「管理会社の言い値で修繕が進むのではないか」と不安も感じています。理事会を廃止し委託するメリットとデメリットを教えてください。

　理事のなり手不足に悩むマンションにとって、管理会社が管理者（理事長）となる「管理業者管理者方式」の導入は、非常に現実的な選択肢になりつつあります。しかし、ご懸念の通り、そこには明確なメリットとデメリットが存在します。

　まず「メリット」ですが、最大の利点は居住者の役員負担が実質ゼロになることです。未収金の督促や住民間のトラブル対応、修繕計画の立案などを全てプロに一任できるため、高齢化による管理組合の機能不全を防ぎ、迅速で安定した管理運営が可能となります。

　一方で、最も警戒すべき「デメリット（注意点）」が「利益相反」のリスクです。管理会社が理事長になれば、日常保守や大規模修繕工事の発注権限を持つことになります。本来、管理組合の立場で費用を厳しくチェックすべき理事長が、工事を受注して利益を得る管理会社の人間になるわけですから、「自社に都合の良い割高な工事を、自ら発注・決済する」という構造が成立しやすくなります。チェック機能が働かず、大切な修繕積立金が不当に消費される危険性があるのです。

　このデメリットを補い、安全に制度を利用するためには、「監視の目」を別で用意することが絶対条件となります。具体的には、管理会社に管理者を任せする代わりに、業務や会計を監査する「監事」には、管理会社と利害関係のない外部の専門家（マンション管理士や弁護士など）を選任するよう管理規約に定めることです。

　また、一定金額以上の支出や業者選定については管理者の独断を禁じ、総会での承認を必須とするルール作りも不可欠です。

　「丸投げ」は危険ですが、適切なルールと監視体制を整えた上での委託であれば、管理業者管理者方式はマンションを守る手段となります。提案をそのまま受け入れるのではなく、管理会社と利害関係のない外部の専門家（マンション管理士や弁護士など）の助言を得ながら、導入時の規約整備を徹底してください。また、国土交通省が「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を公表していますので、こちらも参考にしてください。