マンションの管理委託費が高いように思います。管理会社との交渉はどのようにしたらよいでしょうか。

　私は築25年のファミリータイプマンション（80戸）に居住している50代の男性で、現在理事長を務めています。今の管理会社への委託費が年間で数百万円も高い気がしてなりません。管理会社との交渉を試みましたが、専門知識で押し切られそうです。適正価格を把握し、感情論ではなく具体的な根拠をもって効果的に交渉を進めるための、具体的な手順や切り口を教えていただけますか。

　新築マンションの管理費は分譲時に計算・設定された金額からスタートします。そこには、競争原理や値下げ交渉の余地がなく、購入する人は最初からそれに同意しなければ購入できません。いわば言い値で買わされているのです。しかし、築25年を経た今、市場原理に基づき適正化を図ることは管理組合としての責務です。「専門知識で押し切られそうです」とのことなので、マンション管理士など、専門家に相談することも有効です。

　マンションの管理委託費が高いと感じている場合、管理会社との交渉で費用を抑えることができる可能性があります。交渉を成功させるためには、事前に準備をしっかりすることが重要です。特に近年の人件費高騰とIT化の進展を踏まえた戦略が必要です。
　まず、現在の管理委託費が適正かどうかを判断する必要があります。他のマンションと比較したり、内訳を確認したり、サービス内容を評価することで、現状を把握しましょう。この際、同規模・同築年のマンションの管理サービス内容と比較したうえで、複数社から相見積もりを取得することが、適正価格を把握する根拠となります。

　次に、具体的な目標を設定します。どの程度減額したいかを決め、業務仕様内容も検討しておくと交渉に役立ちます。削減にあたっては、単なる人件費などコストカットではなく、IT化（Web総会、電子掲示板など）による事務管理業務費の効率化など、双方にメリットのある提案をするべきでしょう。理事会内で良く意見を合わせておきましょう。
　交渉に臨む前に、相場データや内訳分析など、根拠となる情報を収集しておきましょう。特に各種点検業務や設備保守等における外部委託費と管理会社の中間マージンを推定・分析することも重要です。住民アンケートも有効な資料となります。

　交渉では、誠実な態度で、具体的な根拠に基づいてを話を進めましょう。単に値下げを要求するのではなく、「サービス内容の棚卸しと、コスト効率の高い代替案（例：点検業務の分離発注の可能性提示）」を提示することで、柔軟な交渉を進めることができます。
　また、近年のマンション管理適正化法改正で導入された「管理計画認定制度」への対応能力を切り口に、管理会社の総合力を評価し直すことも有効です。双方納得できる合意点を見つけ、契約内容をしっかりと確認しましょう。
　感情論ではなく、具体的なデータと法改正の視点を持つため、マンション管理士など、専門家に相談することも有効です。

回答者（TK）