新築マンションの理事長は何をするのですか？

　新築マンションに入居し、くじ引きで初めて理事長に選任されました。管理会社からは簡単な業務説明を受けましたが、具体的に理事長としてどのような仕事をするのか、何に責任を負うのか、まだよく分かっていません。特に新築1年目ならではの重要な仕事や、最初の総会での注意点、そしてトラブルを避けるために管理会社とどう付き合っていくべきか教えてください。

　くじ引きでの理事長就任、大変お疲れ様です。新築1年目の理事長は、マンションの管理運営の初期基盤を築くという、非常に重要な役割を担います。

　理事長は、理事会で決定された事項を、管理組合を代表して実行に移す「業務執行の責任者」です。日常的な業務としては、理事会を招集し議事進行役を務めることや、管理会社からの報告を受けて理事会での審議を経て指示を出すこと、そして管理組合名義の重要な契約書に代表者として署名・捺印を行うことが中心となります。理事会で承認されていない事項を独断で決定しないよう注意が必要です。

　特に新築1年目において最も重要となるのは、デベロッパーからの引継ぎと、建物の初期不良（瑕疵）への対応です。この期間に、住民から廊下や階段、外壁といった共用部分や設備の不具合などの初期不良の報告をしっかり集約し、管理会社を通じてデベロッパーに速やかに修繕を請求しなければなりません。この瑕疵担保責任期間を逃してしまうと、本来デベロッパーが負担すべきだった修繕費用が、将来的に管理組合の負担となってしまうため、これは1年目の最優先業務だと認識してください。

　通常、最初の総会で長期修繕計画書を決議承認することになります。この際に長期修繕計画に基づく修繕積立金の徴収方法等も示されますので、徴収方法が均等積立方式と段階増額積立方式のどちらになっているかを確認してください。多くのばあいは段階増額積立方式になっていて、最初の数年間の修繕積立金は少額ですが、その後段階的に増額が予定されているものになっています。この場合は、早い段階で毎月同額を安定的に積み立てられる均等積立方式に変更することを検討してください。

　また、デベロッパーが選定した管理会社との契約が適正か、理事会として費用や業務範囲を精査することも重要です。管理会社の提案を鵜呑みにせず、管理組合が主体となって、自立するための基盤づくりに注力していただきたいと思います。